Сначала посчитайте полную цену входа
В знаменателе ROI должна стоять не только цена по договору. Добавьте оформление, проверку, ремонт или обновление, мебель, технику, резерв и стоимость простоя до запуска. Готовый объект иногда оказывается выгоднее более дешёвой основы именно из-за времени.
Для сравнения используйте одинаковый горизонт расчёта и одинаковый состав расходов. Иначе красивый процент будет следствием разных допущений, а не качества апартамента.
Доход моделируется по месяцам
Средняя ставка за год скрывает сезонность. Практичнее задать отдельный профиль загрузки: высокий сезон, переходные месяцы, периоды обслуживания и дни личного использования. Валовая выручка уменьшается на комиссию управления, уборки, эксплуатацию, налоги и резерв обновления.
Сделайте минимум три сценария: осторожный, базовый и сильный. Если решение работает только при максимальной ставке и загрузке, запас прочности низкий.
Смотрите на ликвидность вместе с доходностью
Морской вид, понятная планировка и готовность могут повышать привлекательность для гостя и будущего покупателя, но за них нельзя переплачивать без сравнения. Иногда компактный формат даёт выше процент, а крупная резиденция — стабильнее сохраняет уникальность.
ROI — инструмент сравнения, а не гарантия. Финальное решение включает личный сценарий, горизонт владения, качество управления и возможность выхода из актива.